Najem okazjonalny został szczegółowo uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2011 r, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z której wynika, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Najem okazjonalny jako szczególny rodzaj najmu gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności.
Istotne jest to, że taka forma zarezerwowana jest tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Najem okazjonalny przysługuje więc jedynie szeroko pojmowanym właścicielom, a więc również posiadaczom własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Wykluczone jest zatem wykorzystywanie takiej umowy w celu podnajmu lokalu bądź jego części. Ponadto najem okazjonalny nie dotyczy lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.
Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny może zostać wynajęte na maksymalnie 10 lat, lecz okres ten może zostać następnie przedłużony. W umowie właściciel musi określić, na jak długo oddaje lokal do wynajęcia, zachowując oczywiście 10-letnie ograniczenie.
Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Ponadto, jak wynika z przepisów ustawy do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu wydania i opróżnienia lokalu,
– wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
– oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Załączniki te mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.
Podkreślić należy, że aby właściciel lokalu mógł skorzystać z najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
Co w praktyce zyskuje właściciel lokalu zawierając umowę najmu okazjonalnego?Może on łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. Zawierając zwykłą umowę o najem lokalu, nie może on wyrzucić lokatora, który nie chce wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania. Lokator musi mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje częstą nieskuteczność wyroków eksmisyjnych.
Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do małoletniego czy kobiety w ciąży.
Jeżeli po rozwiązaniu umowy lub jej wygaśnięciu najemca nie ma zamiaru opuścić lokalu, właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie nie może być krótszy niż 7 dni. Jeżeli takie żądanie nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu i inne wskazane w ustawie dokumenty. Jeśli ta procedura zostanie dopełniona, zastępuje ona konieczność wszczynania sprawy sądowej o eksmisję lokatora. Właściciel, może więc udać się od razu do komornika w celu rozpoczęcia procedury eksmisyjnej najemcy z lokalu.
radca prawny Małgorzata Dąbek
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie oraz Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie