Kodeks cywilny nakłada na współwłaścicieli nieruchomości obowiązki związane ze wspólną własnością. W stosunkach z osobami trzecimi, tj. z poza kręgu współwłaścicieli, współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność solidarną. Wierzyciel można zatem dokonać wyboru i żądać spełnienia świadczenia w całości od jednego współwłaściciela.
Odmienniewygląda sprawa, o ile dotyczy stosunków wewnętrznych, pomiędzy współwłaścicielami. Zasadą określoną w art. 207 kodeksu cywilnego (kc) jest to, iż współwłaściciele,w stosunku do wielkości swoich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością. Wydatki należy rozumieć, jako nakłady poczynione na rzecz. Dzielą się one nanakłady: konieczne – chroniące substancje rzeczy (np. naprawa dachu, wymiana zniszczonych elementów), użyteczne – zwiększające jej walory użytkowe (np. rozbudowa, przebudowa) oraz zbytkowne – wynikające z upodobań estetycznych (np. użycie określonych materiałów dekoracyjnych). Ciężarami są należności publiczne i prywatne tj: podatki, opłaty, składki ubezpieczeniowe, wynagrodzenie zarządcy.
Wydatki związane z rzeczą wspólną muszą wynikać z normalnej eksploatacji i zasad prawidłowej gospodarki, co do zasady wymagają zgody większości współwłaścicieli. Jeżeli brak takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do Sądu z żądaniem wydania upoważnienia do dokonania czynności. Rozstrzygnięcia sądowego współwłaściciele mogą żądać również wtedy, gdy większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, zaś w przypadku sporów dotyczących gospodarowania nieruchomością, każdy współwłaściciel może żądać wyznaczenia zarządcy.
Współwłaściciel, który poniósł wydatki albo pokrył ciężary związanych z rzeczą wspólną w stopniu wyższym, aniżeli odpowiadający jego udziałowi we współwłasności może żądać od pozostałych udziałów zwrotu części odpowiadających ich udziałom. Identyczna zasada partycypacji znajdzie zastosowanie w przypadku ustanowienia zarządcy.
Roszczenie o zapłatę może być dochodzone zarówno w drodze procesu poprzez skierowanie pozwu o zapłatę albo żądać rozliczenia w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
Każda sytuacja ponoszenia wydatku czy też rozliczania wydatków na nieruchomość wymaga odrębnej analizy, bowiem może dotyczyć innego stanu faktycznego. Przyjmuje się, że konsekwencją naruszenia zasad zarządu rzeczą wspólną i dokonanie nakładów bez wymaganej zgody współwłaścicieli jest to, że współwłaścicielowi, który poniósł wydatek przysługuje roszczenie jedynie o zwrot nakładów koniecznych, o ile inni współwłaściciele wzbogaciliby się jego kosztem. Dodać należy, że wydatki ponoszone w sprawach zwykłego zarządu muszą być pokryte nawet przez stanowiących mniejszość współwłaścicieli sprzeciwiających się dokonaniu czynności.
Do przełamania zasad ogólnych dochodzi wówczas, gdy współwłaściciele, albo w drodze umowy, albo w wyniku postępowania sądowego dokonali podziału nieruchomości do korzystania, wyznaczając określone części nieruchomości do wyłącznej dyspozycji, któregoś ze współwłaścicieli (quoad usum). Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego ( np. postanowienie SN – Izba Cywilna z dnia 27 lutego 2018 roku, w sprawie sygn. akt I CSK 638/17) w przypadkach takiego podziału, rozliczenia nakładów na wyznaczoną część i z tą częścią nie z całą nieruchomością związanych, odbywa się w postępowaniu o zniesienie współwłasności, jeżeli mają one wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, jednakże w przypadku gdy określona część nieruchomości zostanie przyznana współwłaścicielowi, który poczynił na nią wydatki wówczas nie są one rozliczane z pozostałymi współwłaścicielami.
Roszczenia o zwrot nakładów podlegają przedawnieniu z upływem lat 6 ewentualnie lat 10.
adwokat Magdalena Kusik-Balicka
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie oraz Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie
