Każda nieruchomość winna mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Jest to bowiem nie tylko kwestia możliwości korzystania z nieruchomości, ale również ma istotne znaczenie dla planowanych inwestycji.
Droga konieczna może zostać uregulowana poprzez ustanowienie służebności w drodze umowy między właściciel nieruchomości władnącej (tej która potrzebuje drogi), a właścicielem nieruchomości obciążonej (tej, przez którą droga ma przebiegać). Umowa winna być zawarta w formie aktu notarialnego oraz określać przebieg drogi. Strony umowy mogą ustanowić wynagrodzenie, za korzystanie z nieruchomości.
Służebność drogowa, jeżeli dochodzi do sporu między sąsiadami może zostać ustanowiona przed sądem. Wówczas należy złożyć do sądu wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. W toku postępowania sądowego zostanie dopuszczony dowód z opinii biegłego, który wytycza przebieg drogi. Nadto sąd ustala wynagrodzenie za korzystanie z takiej drogi, co często będzie wymagało wiedzy specjalnej i opinii rzeczoznawcy.
Zasiedzenie, jako sposób nabycia służebności drogowej
Nierzadko zdarzają się sytuacje, gdy właściciele nieruchomości korzystają z pasa nieruchomości sąsiedniej, urządzają tam drogę, zaś sytuacja taka trwa lata, a nawet pokolenia. Wówczas można domagać się stwierdzenia zasiedzenia prawa do służebności drogowej. Zgodnie, bowiem z art. 292 kodeksu cywilnego, ażeby doszło do zasiedzenia służebności drogowej (prawa przechodu, przejazdu) konieczne jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia, przez okres 20 lat albo 30 lat.
W celu stwierdzenia zasiedzenia należy złożyć wniosek do sądu właściwego z uwagi na miejsce położenia nieruchomości. Posiadacz będzie musiał wykazać przez jaki okres trwa jego posiadanie, w jaki sposób zostało nabyte oraz że korzysta z „trwałego i widocznego urządzenia”.
Czym jest trwałe i widoczne urządzenie?
Analizując pojęcie „trwałego i widocznego urządzenia” należy mieć na względzie to, iż winno ono wiązać się z określonym, celowym działaniem człowieka, aczkolwiek może przybrać różne formy ( np. utwardzenie drogi poprzez wylanie asfaltu, wysypanie żwiru, zamontowanie bramy dojazdowej, konserwacja i naprawa drogi). Chodzi o takie elementy rzeczywistości, które osobie trzeciej dają informację o istnieniu drogi. Nie jest wystarczające, aby droga powstała w wyniku jej „wyjeżdżania”, czy też była zorganizowana w wyniku zaniechania nasadzeń czy zasiewów na jakimś pasie nieruchomości.
Sporną kwestią było to kto taką drogę miał urządzić. Wcześniej, w orzecznictwie, prymat osiągnęło stanowisko, wyrażone w uchwale składu siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 roku, w sprawie sygn. akt III CZP 10/11 (OSN 2011, Nr 12, poz. 129), że to nikt inny, ale posiadacza zmierzający do zasiedzenia służebności winien wykonać trwałe i widoczne urządzenie.
Aktualnie, doszło do zmiany tego zapatrywania i przyjmuje się, iż takie trwałe i widoczne urządzenie nie musi być wytworem osoby, która domaga się zasiedzenia. Urządzenie takie może być dziełem innych osób, np. poprzedników posiadacza, ważne jednak, żeby posiadacz korzystał z takiego urządzenia. ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2019 roku, w sprawie Sygn. akt I CSK 345/18 ). Sąd Najwyższy rozpatrywał sprawę, w której powstanie drogi było wynikiem działań wielu pokoleń, zaś wnioskodawcy, zasadniczo ograniczali się do korzystania z drogi już zorganizowanej i drobnych działań, które można nazwać konserwacją.
adwokat Magdalena Kusik-Balicka
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie oraz Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie
Zobacz też:
POWIAT – Porady prawne: Jak podzielić się spadkiem krok po kroku?
POWIAT – Porady prawne: Umorzenie zaległości podatkowej