Umowa przedwstępna to szczególny rodzaj umowy, która poprzedzać może każdą umowę, którą strony zamierzają zawrzeć. Najczęściej dotyczy to transakcji sprzedaży nieruchomości, w szczególności wówczas, gdy kupujący planuje zaciągnąć kredyt. W takiej sytuacji umowa przedwstępna jest niezbędna do wszczęcia procedur bankowych i uzyskania decyzji kredytowej.
Dla swojej skuteczności i ważności umowa przedwstępna musi zawierać wszelkie,tzw. istotne elementy przyszłej umowy ( umowy przyrzeczonej), a nadto, jak każda umowa musi być zawarta przez osoby zdolne do zawierania umów, w szczególności: osoby dorosłe, nieubezwłasnowolnione, właściwie reprezentowane, świadome znaczenia i skutków swojego działania, wolne od przymusu.
Forma umowy przedwstępnej jest dowolna, zatem może to być zwykła forma pisemna (pismo sporządzone komputerowo a nawet odręcznie), albo forma szczególna (np.forma aktu notarialnego – umowa sporządzana przez notariusza). Szczególna forma może mieć jednak znaczenie w przypadku gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. W takiej sytuacji, gdy umowa przedwstępna zawarta jest w takiej samej formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej (np. sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego), wówczas gdy jedna ze stron uchla się od zawarcia umowy, można żądać zawarcia umowy przed sądem, orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie tej strony, która umowy zawrzeć nie chce. W pozostałych przypadkach, gdy do umowy przyrzeczonej nie dochodzi, pozostaje wyłącznie możliwość uzyskania naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (czyli szkoda jest tu ograniczona i nie zawsze odzwierciedla faktyczny uszczerbek).
Dlatego też zalecanym, a w wielu przypadkach koniecznym, postanowieniem umowy przedwstępnej jest określenie kary umownej na wypadek uchylenia się strony od zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka kara umowa, ustalona kwotowo, może zastąpić żmudne udawadnianie wysokości należnego odszkodowania. Proces sądowy w takim przypadku będzie konieczny, nie mniej jednak nie będzie on tak skomplikowany, jak w przypadku procesów o naprawienie szkody. Z drugiej też strony istotne może być określenie warunków odstąpienia od umowy bez negatywnych skutków dla strony (np. w sytuacji nieuzyskania kredytu).
Umowa przedwstępna może określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jednakże nie jest to element obowiązkowy. W przypadku, gdy termin nie został określony w umowie, wyznacza go strona uprawniona do żądania zawarcia umowy (mogą to być obie strony umowy przedwstępnej). Sytuacja zmieni się jeżeli termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostanie wyznaczony w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, wówczas nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przy umowie przedwstępnej (ale również przed, albo po jej zawarciu ) wręczane są kwoty pieniężne tytułem zadatku albo zaliczki. W praktyce często te pojęcia używane są zamiennie, mimo, iż są to dwa odmienne instrumenty prawne. Ich podobieństwa dotyczą w zasadzie wyłącznie przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas zarówno zadatek, jak i zaliczka zaliczane są na poczet umówionej ceny.
Zadatekzostał uregulowany bezpośrednio w przepisach kodeksu cywilnego. Przyjmuje się, iż jego rolą jest zabezpieczenie wykonania umowy przedwstępnej. Jeżeli do umowy przyrzeczonej nie dochodzi wówczas zadatek należy zwrócić, zaś osoba która go dała może żądać kwoty w podwójnej wysokości.
Zaliczka, to kwota dana pod rygorem zaliczenia na poczet ceny, albo zwrotu, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Różnica w zadatku i zaliczce dotyczy również przedawnienia tych roszczeń, czyli możliwości skutecznego żądania zapłaty na drodze sądowej. Co do zasady roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Według zapatrywań Sądu Najwyższego, między innymi wyrażonych w wyroku z dnia 6 grudnia 2017 roku, w sprawie sygn. akt. I CSK 476/17 termin rocznego przedawniania dotyczy również zadatków (zarówno żądania zapłaty podwójnej wysokości, jak i zwrotu kwoty danej, natomiast nie dotyczy zaliczek, bowiem w tym przypadku wchodzi w grę termin dłuższy (aktualnie 6 letnie przedawnienie).
Podsumowując, treść umowy przedwstępnej zawsze warto skonsultować z profesjonalnym i doświadczonym prawnikiem, celem uniknięcia późniejszych strat finansowych i rozczarowań.
adwokat Magdalena Kusik-Balicka
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie i
Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie