Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
br />W związku z art. 73 § 2 kodeksu cywilnego, stanowiącym, że w wypadku gdy ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej powoduje jej nieważność.
Jeżeli jednak dojdzie do zawarcia umowy kupna sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, a umowa ta spełnia wymagania określone w art. 389 kodeksu cywilnego wówczas zawarta pomiędzy stronami umowa jest prawnie skuteczna, a niezachowanie formy aktu notarialnego wyłącza jedynie możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż forma zawarcia umowy przedwstępnej nie czyni zadość wymaganiom od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (art.. 390 § 2 w związku z art. 158 kodeksu cywilnego). Prawnie skuteczne są również ewentualne wszystkie dodatkowe zastrzeżenia poczynione do umowy.
Nieważność czynności prawnej w tym wypadku uzasadnia zwrot nienależnie pobranych świadczeń pomiędzy stronami, stosownie do zasad zawartych w art. 410 kodeksu cywilnego a także innych rozliczeń związanych np. z wręczeniem zadatku bądź zaliczki.
Ponadto, zgodnie z ogólną zasadą zwartą w art. 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej w zakresie tzw. ujemnego interesu umownego. Przyjmuje się, że pojęciem tym objęte są zarówno straty (damnum emergens), jak również utracone korzyści (lucrum cessans) – poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Pamiętać należy jednak, że wypadku przedwstępnej umowy kupna sprzedaży nieruchomości i niezachowania formy aktu notarialnego nie można skutecznie domagać się zawarcia umowy właściwej.
Pomoc przy sporządzaniu wszelkich umów (w tym również umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości) uzyskacie Państwo w Biurze Porad Prawnych „Lexis” – Hrubieszów, Pl. Wolności 15, Czynne poniedziałek – piątek godz. 15:30 – 18:00.
