Zamierzając zawrzeć umowę przedwstępną strony muszą poczynić starania o to, aby była ona zawarta w odpowiedniej formie i o to, by jej treść odpowiadała przepisom prawa.
Zgodnie z art. 389 § 1 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Najczęściej umowy te są zawierane wówczas gdy strony nie chcą lub nie mogą jeszcze zawrzeć umowy przyrzeczonej. Często mamy z nimi do czynienia w obrocie nieruchomościami, kiedy to np. kupujący zamierza zapłacić cenę sprzedaży środkami pochodzącymi z kredytu, a jednocześnie chce mieć pewność, że sprzedający nie zawrze umowy z innym kontrahentem.
Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży są to strony umowy, określenie sprzedawanej rzeczy oraz jej ceny. Istotne jest to, że umowa przedwstępna nie musi określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W razie niewskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, o terminie tym decydują strony. Jeżeli każda ze stron wyznaczyła inny termin, to wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Art. 389 § 2 kodeksu cywilnego zastrzega jednak, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna może zawierać także inne elementy o charakterze dodatkowym, mające na celu zabezpieczenie jej wykonania, np. zadatek, czy karę umowną.
Co do zasady umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. To czy umowa przedwstępna została zawarta w formie koniecznej dla ważności umowy przyrzeczonej ma jednak istotne znaczenie dla skutków prawych w razie jej niewykonania przez którąkolwiek ze stron.
W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej ma ten skutek, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli z zawarcia umowy wycofuje się kupujący to może on stracić zaliczkę lub zadatek, który zapłacił.
Natomiast w sytuacji gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta jest w formie aktu notarialnego, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Co oznacza, że jeśli np. sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas kupującemu przysługuje prawo dochodzenia zawarcia tej umowy. Jeżeli sprzedawca nie wykona umowy dobrowolnie, kupującemu przysługuje prawo wytoczenia powództwa o zastąpienie wyrokiem sądu oświadczenia woli drugiej strony. Wówczas z chwilą uprawomocnienia orzeczenia sądu dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Chcąc należycie zabezpieczyć swoje prawa, warto zadbać o zachowanie właściwej formy umowy przedwstępnej.
Informuję, że publikacja odzwierciedla opinię autorki, NIW-CRSO nie jest odpowiedzialne za sposób wykorzystania zawartych w nich informacji.
radczyni prawna Małgorzata Dąbek
Stowarzyszenie Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie
zadanie publiczne finansowane ze środków NIW-CRSO
