Podatkowe konsekwencje sprzedaży nieruchomości przez „nie przedsiębiorcę”

Przyjmuje się, że jeżeli upłynęło pięć lat od nabycia danej nieruchomości, jej sprzedaż przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie będzie w sferze zainteresowania organów skarbowych. Inaczej rzecz ujmując nie będzie trzeba płacić podatku.

Faktycznie, co do zasady, w takiej sytuacji nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego (PIT). Termin pięciu lat liczy się od końca roku, w którym doszło do nabycia (zakupu, dziedziczenia, darowizny). Wyjątkowo, gdy pieniądze zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe sprzedaż bez obowiązku podatkowego, może być dokonana przed upływem wyżej określonego terminu.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą i transakcji dotyczących nieruchomości zakupionej w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W takim przypadku powstaje podatek dochodowy, bez względu na to w jakim czasie, od daty nabycia, następuje sprzedaż.

Praktyka pokazuje jednak, że organy skarbowe, w przypadku niektórych transakcji sprzedaży, dopatrują się prowadzenia działalności gospodarczej. Dzieje się tak w sytuacjach, gdy z formalnego punktu widzenia sprzedający nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej, albo też ma firmę, ale w niej zajmuje się czymś innym niż sprzedaż nieruchomości, ale dokonał więcej niż jednej sprzedaży nieruchomości. Może to zobrazować przykład, w którym ktoś dziedziczy dużą działkę, dokonuje podziału na mniejsze, a następnie sprzedaje te działki.

W takim przypadku skarbówka może dokonać ustalenia, że dana aktywność jest działalnością gospodarczą, bowiem posiada cechy opisane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT czyli jest to działalność zarobkowa: wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa (…) prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Kryterium zysku, w przypadku sprzedaży jest oczywiste. Orzecznictwo sądów administracyjnych oraz interpretacje indywidualne pokazują dużą uznaniowość organów podatkowych i różne podejścia.

Problematyczne mogą być sprzedaże kilku działek następujące w krótkich odstępach czasu, w szczególności w przypadku działek zakupionych, a następnie przekształconych, wydzielonych, uzbrojonych. Tutaj raczej czytelna może okazać się intencja inwestycyjna, zaś trudne do obrony zwykłe gospodarowanie posiadanym majątkiem.

Konsekwencją ustalenia, że doszło do prowadzenia niezarejestrowanej działalności gospodarczej będzie wymierzenie podatku dochodowego od osób fizycznych według skali podatkowej tj. 12 % albo 32 % dochodu, ustalenie składki zdrowotnej 9% dochodu, możliwość nałożenia grzywny. Dodatkowo może dojść do wszczęcia kontroli ZUS ustalenia podlegania obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym i nałożenia obowiązku zapłaty składek.

­

adwokat Magdalena Kusik-Balicka
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
www.dabekkusik.pl
we współpracy ze Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie oraz
Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie

Zobacz też: