Właścicielem nieruchomości można stać się w wyniku wielu zdarzeń i czynności prawnych (np. nabycie spadku, kupno, zamiana, darowizna, dożywocie). Specyficzną formą uzyskania własności jest jej zasiedzenie.
Istotą tej instytucji prawa jest to, że właściciel nieruchomości nie wykonuje swojego prawa własność (nie interesuje się nieruchomością), zaś uprawnienia i obowiązki z nią związane wykonuje osoba nie będąca właścicielem.
Stosownie do przepisów prawa cywilnego nieruchomość może nabyć posiadacz samoistny nieruchomości, niebędący równocześnie jej właścicielem. Przy czym jego posiadanie musi trwać nieprzerwanie przez 20 lat albo 30 lat (przed dniem 1 października 1990 roku 10 lat albo 20 lat), w zależności od tego czy nabył własność w dobrej wierze czy w złej wierze.
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż nieruchomość może być: gruntowa, budynkowa, lokalowa (odrębna własność lokalu). Każdą z tych nieruchomości można zasiedzieć, jeżeli stanowi odrębny przedmiot własności. Należy jednak zaznaczyć, iż budynek może być uznany za element gruntu, podobnie jak nasadzenia, czy inne nabudowania, i tak jest w większości przypadków. Może również stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności (właścicielem gruntu jest inna osoba np. Skarb Państwa, zaś budynku inna osoba).
Zasiedzenie może obejmować fizyczną część gruntu, jednak zgodnie z utrwaloną zasadą nie jest możliwe zasiedzenie: części mieszkania, jednego pokoju. Natomiast nieruchomość rolną może nabyć przez zasiedzenie wyłącznie rolnik indywidualny, równocześnie istniej limit powierzchni tj. łącznie z powierzchnią zasiedzianą i już posiadanymi nieruchomościami nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.
Co to znaczy posiadanie samoistne?
Posiadanie może przybrać różne formy. Może to być: najem, dzierżawa, użytkowanie, zastaw, jako posiadanie zależne. Jednakże posiadanie zależne, wynikające z umowy zawartej nawet w formie ustanej, nie prowadzi do zasiedzenia. Posiadanie musi być „jak właściciel” czyli osoba będąca posiadaczem musi wykonywać atrybuty prawa własności, zachowywać się, względem nieruchomości tak, jak może zachowywać się właściciel (np. uprawianie gruntu, ogrodzenie działki, płatność podatków, remonty, oddawanie innym osobom w gospodarowanie). Pewna trudność może wynikać z tego faktu, iż wymienione wyżej okoliczności mogą świadczyć również o istnieniu posiadania zależnego, zatem kwestia posiadania samoistnego niewątpliwie wymaga dogłębnej analizy, w zależności od konkretnego przypadku.
Co to jest dobra i zła wiara?
Dobra wiara posiadacza samoistnego oznacza stan jego świadomości, przekonanie, że prawo własności mu przysługuje, mimo, iż formalnie tak nie jest. Takie sytuacji mogą mieć miejsce gdy zostaje nabyta nieruchomość, której granice przebiegają w niewłaściwym miejscu.
Zła wiara to w zasadzie wiedza o tym, iż prawo własności do danej, posiadanej nieruchomości nie przysługuje. W orzecznictwie przyjmuje się, że zła wiara ma miejsce również wtedy gdy nabycie nieruchomości nastąpiło bez wymaganej formy aktu notarialnego (uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów – zasada prawna – z dnia 06 grudnia 1991 roku, sygn. akt III CZP 108/91, OSNCP 1992, Nr 4, poz. 48).
Gdy zostaną spełnione przesłanki zasiedzenia następuje przejście prawa własności na dotychczasowego posiadacza samoistnego. Jednakże do formalnej zmiany wpisu w księdze wieczystej czy też w ewidencji gruntów i budynków wymagane jest postępowanie sądowe i uzyskanie postanowienia stwierdzającego fakt zasiedzenia. Wniosek winien zostać złożony do sądu rejonowego i opłacony. Opłata wynosi 2000 zł, jednakże jak w każdej sprawie cywilnej można domagać się zwolnienia od opłaty składając wniosek oraz oświadczenie o stanie majątkowym. Przy czym to wnioskodawca musi udowodnić, że wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały spełnione.
adwokat Magdalena Kusik-Balicka
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie oraz
Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie