Od 21 kwietnia 2019 roku weszły w życie nowe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (zwana dalej OPL) oraz kodeksu postępowania cywilnego regulujące kwestie postępowania w sytuacji, gdy były już najemca nie chce opuścić naszego lokalu mieszkalnego.
Konsekwencją nowego prawa będzie to, iż właścicielowi mieszkania jeszcze trudniej będzie uporać się z nieuczciwym, byłym najemcą. Z drugiej też strony najprawdopodobniej jeszcze większą popularnością będzie cieszył się najem okazjonalny (więcejw artykule Najem okazjonalny, jako sposób na ochronę praw właściciela).
Gdy umowa najmu zakończyła swój byt, były najemca powinien opuścić nasz lokal, jednak zdarza się, ze tego nie robi. W takiej sytuacji musimy skierować sprawę na drogę sądową – złożyć do sądu pozew o eksmisję. Rozstrzygając o opróżnieniu lokalu sąd orzeka również czy byłemu najemcy przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu, należy skierować wniosek do komornika sądowego, który przystąpi do jego wykonywania.
Przed zmianami, było tak, że, w sytuacji, gdy byłemu najemcy nie przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzymywał się z dokonaniem eksmisjido czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu, gdy gmina nie wskazała pomieszczenia, komornik usuwał dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Od 21 kwietnia 2019 roku będzie tak, że:„(…) komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.”(art. 1046 § 4 kpc.). Wynika z tego, że gmina nie ma żadnego terminu na dostarczenie byłemu najemcy pomieszczenia, zaś komornik nie ma możliwości eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej placówki o podobnym charakterze. Ostatecznie były najemca uzyska prawo do dalszego zamieszkiwania w naszym lokalu przez nawet długie lata, do czasu gdy gmina będzie miała odpowiednie pomieszczenie, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskaże wierzyciel (właściciel) lub były najemca albo osoba trzecia.
Kto zapłaci za byłego najemcę?
Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia faktycznego opróżnienia lokalu, co miesiąc uiszczać odszkodowanie.Odszkodowanie w tym przypadku liczone jest jak czynsz, który właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu na wolnym rynku.
Natomiast w przypadku byłych najemców, którzy są uprawnieni do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają oni odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie płaciliby na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu, gmina, zaś ma obowiązek pokryć właścicielowi różnicę pomiędzy odszkodowaniem płaconym przez uprawnionego do najmu socjalnego, a odszkodowaniemliczonym, jak czynsz rynkowy. Zgodne z art. 18 ust. 5 OPL, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu osobie uprawnionej do najmu socjalnego, właścicielowi przysługuje odszkodowanie.
Adwokat Magdalena Kusik-Balicka
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie oraz Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie