Kredyt na wybudowanie domu albo zakup mieszkania to aktualnie typowa sytuacja większości małżeństw. Kredyt wiąże się z licznymi zabezpieczeniami, wśród których na czoło wysuwa się hipoteka na nabywanej nieruchomości. W przypadku małżonków, w przeważającej ilości przypadków nabycie następuje do majątku wspólnego, albo też na współwłasność, zaś kredyt zaciągany jest wspólnie.
Sprawa nie budzi wątpliwości do momentu, w którym małżonkowie porozumiewają się co do wspólnego długu, jednakże problem rozpoczyna się, gdy dochodzi do rozwodu (separacji), rozdzielności majątkowej i podziału majątku wspólnego.
Sprzedaż na wolnym rynku domu z hipoteką
W takiej sytuacji zwykle optymalnym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości z hipoteką na wolnym rynku. Takie transakcje są aktualnie powszechne i bezpieczne zarówno dla zbywców, jak i nabywców. Pierwsza transza ceny kierowana jest na spłatę kredytu (zgodnie z zaświadczeniem wystawionym przez bank zbywcy), zaś pozostała część pieniędzy przelewana jest na rachunki bankowe sprzedających. Gdy wszystkie należności z tytułu kredytu są spłacone, bank sprzedającego wystawia dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Zmiana umowy kredytu
Rozwiedzeni małżonkowie mogą również próbować ustalić z bankiem zmianę warunków umowy kredytu, w taki sposób, by kredytobiorcą pozostał wyłącznie małżonek, który stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości. Jednak wymaga to zgody banku i obydwojga małżonków i zwykle to bank, nie jest zainteresowany modyfikacją. Korzystniej, bowiem mieć dwóch a nie jednego zobowiązanego do spłaty kredytu.
Sądowy podział majątku wspólnego
W braku porozumienia małżonków, pozostaje sądowa droga podziału majątku wspólnego. Postępowanie podziałowe zwykle wymaga czasu i kosztów. Wniosek o podział majątku wspólnego wymaga opłaty, jednak w toku postępowania zwykle powstają jeszcze koszty związane z udziałem biegłych rzeczoznawców majątkowych (tudzież innych biegłych w zależności od sytuacji). Udział pełnomocnika w osobie adwokata, albo radcy prawnego w takich sprawach nie jest obowiązkowy, jednak, z uwagi na nierzadko skomplikowaną materię może okazać się konieczny. Pamiętać jednak należy, iż sąd nie dzieli długu. Nadto, co do zasady wartość niespłaconej hipoteki nie zimniejsza wartości nieruchomości. Inaczej rzecz ujmując kredyt i obowiązki spłaty wynikające z umowy kredytowej pozostają niezmienne mimo podziału majątku czyli można nie być już właścicielem, ale bank może żądać spłaty kredytu.
Sam podział może przybrać różne formy w zależności od tego, co jest dzielone: podział fizyczny, przyznanie na własność z obowiązkiem spłaty albo sprzedaż licytacyjna. W sprawie działowej sąd rozstrzyga również zgłoszone nakłady na majątek wspólny oraz nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty.
W przypadku domów (mieszkań) zwykle będzie to przyznanie całości na własność jedynemu małżonkowi z obowiązkiem spłaty drugiego. Możliwe jest również ustalenie odrębnych własności lokali, jednak tu wymagana jest zgoda uczestników postępowania. Przy czym w takim rozstrzygnięciu sąd może ustalić sposób i termin płatności (rozłożyć na raty albo odroczyć termin płatności) zasadzonej spłaty czy dopłaty.
Orzeczenia sądów, w tym Sądu Najwyższego ugruntowały się w przeświadczeniu, iż nie uwzględnia się wartości obciążenia hipotecznego przy ustaleniu wartości nieruchomości, którą obciąża. Jednakże zaczęły pojawiać się orzeczenia odmienne oraz takie, które nakazują kłaść duży nacisk na indywidualne okoliczności danej sprawy mające związek ze stronami sporu (np. stan ich majątków), przedmiotem podziału (wysokość kredytu pozostałego do spłaty, brak innych składników majątku do podziału), jednakże to na stronach spoczywa obowiązek wykazania, iż jakieś szczególne okoliczności mogą mieć wpływ na rozstrzygnięcie, modyfikację zasady nieodliczania ciężaru hipoteki (tak w wyroku Sądu Najwyższego w sprawie sygn. akt. V CSK 41/19). W niektórych zatem przypadkach Sąd, rozstrzygając o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej powinien dokonywać bardziej elastycznej analizy, ile kredytu pozostaje do spłaty, i o tyle ewentualnie obniżyć wartość nieruchomości, jednocześnie zwalniając z możliwej odpowiedzialności regresowej.
adwokat Magdalena Kusik-Balicka
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie oraz
Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie
Zobacz też:
Porady prawne: Nowe-stare rozwiązania, czyli alimenty od pijanego sprawcy wypadku drogowego
LubieHrubie na Instagramie