W poprzednim roku zawarłem u notariusza z moim sąsiadem umowę dzierżawy gruntów rolnych o powierzchni ok. 8 ha. Umowę zawarliśmy na 5 lat. Myślałem, że po zakończeniu dzierżawy odkupię od niego dzierżawione pole…
Pytanie:
W poprzednim roku zawarłem u notariusza z moim sąsiadem umowę dzierżawy gruntów rolnych o powierzchni ok. 8 ha. Umowę zawarliśmy na 5 lat. Myślałem, że po zakończeniu dzierżawy odkupię od niego dzierżawione pole. Jednak tydzień temu dowiedziałem się, że wydzierżawioną ziemię sprzedał on innej osobie. Czy mogę coś z tym zrobić? Zależy mi na zakupie tych działek.
Odpowiedź na pytanie znajduje się wprost w przepisach ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku „o kształtowaniu ustroju rolnego” (tj.: Dz.U z 2012r., poz. 803 z późn zm.). Zgodnie z art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, przysługuje dzierżawcy ustawowe prawo pierwokupu jeżeli spełnione zostaną następujące warunki, tj. 1) umowa dzierżawy zawarta została w formie pisemnej i ma datę pewną, 2) dzierżawa wykonywana była co najmniej 3 lata od tej daty pewnej, 3) nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
W przedstawionej w pytaniu sytuacji pierwsza z przesłanek została spełniona. Umowa zawarta przed notariuszem jest traktowana jak umowa z datą pewną, a za datę pewną uznaje się w takiej sytuacji datę sporządzenia aktu notarialnego. Data pewna będzie również wówczas, jeśli notariusz uczyni wzmiankę na umowie w jakimkolwiek czasie albo też jeżeli poświadczy w jakimkolwiek czasie własnoręczność podpisów na niej złożonych, przy czym wówczas datą pewną jest dzień uczynienia wzmianki przez notariusza albo poświadczenia podpisów. Datę pewną można uzyskać też w inny sposób, np. poprzez uczynienie wzmianki na dokumencie umowy przez organ administracji państwowej albo organ samorządu terytorialnego (np. wójt gminy).
Przesłanka druga wydaje się oczywista i wskazuje na minimalny (co najmniej 3 lata) okres w jakim faktycznie umowa dzierżawy powinna być wykonywana od daty pewnej, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Trzecia zaś przesłanka określona została w art. 5 ust. 1 ustawy, który stanowi, że z gospodarstwem rodzinnym mamy do czynienia, gdy prowadzone jest ono przez rolnika indywidualnego, a jego (gospodarstwa) obszar użytków nie przekracza powierzchni 300 ha. Rolnikiem indywidualnym jest osoba, która spełnia warunki z art. 6 ustawy „o kształtowaniu ustroju rolnego”.
Zatem, jeżeli wszystkie przesłanki ustawowe zostaną spełnione i dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, to winna zostać zawarta tzw. warunkowa umowa przenosząca własność, o której treści dzierżawca powinien zostać powiadomiony niezwłocznie. Zgodnie z art. 598 k.c. powiadomienie otwiera termin miesięczny, w którym to uprawniony z tytułu pierwokupu (dzierżawca) może wykonać przysługujące mu uprawnienie i nabyć wydzierżawianą rzecz za cenę wskazaną w umowie. Wykonanie prawa pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie w stosunku do zobowiązanego (właściciela – sprzedawcy), które pod rygorem nieważności winno mieć formę aktu notarialnego.
Jeżeli jednak właściciel zawarł z osobą trzecią (nabywcą) bezwarunkowa umowę sprzedaży nieruchomości rolnej, to umowa taka zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy „o kształtowaniu ustroju rolnego” w związku z art. 599 § 2 k.c. jest bezwzględnie nieważna. Dzierżawca może wówczas na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy „o kształtowaniu (…)” w związku z art. 189 k.p.c., wystąpić do Sądu o stwierdzenie nieważności zawartej umowy sprzedaży.
EWENTUALNE PYTANIA CZYTELNICY MOGĄ KIEROWAĆ BEZPOŚREDNIO NA ADRES E-MAIL:prawnik-chelm@wp.pl
Tomasz Gabrylewicz – prawnik
Pl. Kupiecki 10, 22 – 100 Chełm
e-mail: prawnik-chelm@wp.pl
tel.: 883 001 676
