W 1974 roku moi dziadkowie kupili od pobliskich sąsiadów kilka hektarów gruntów rolnych, na których gospodarzę aktualnie ja, a wcześniej mój dziadek i ojciec. Umowę podpisał też Sekretarz Gminy. Chciałem w końcu uregulować ten stan i pójść z jeszcze żyjący dziadkiem do notariusza, żeby na mnie to przepisał…
Pytanie:
W 1974 roku moi dziadkowie kupili od pobliskich sąsiadów kilka hektarów gruntów rolnych, na których gospodarzę aktualnie ja, a wcześniej mój dziadek i ojciec. Umowę podpisał też Sekretarz Gminy. Chciałem w końcu uregulować ten stan i pójść z jeszcze żyjący dziadkiem do notariusza, żeby na mnie to przepisał. Usłyszeliśmy, że dziadek nie jest właścicielem i nie będzie możliwe przeprowadzenie czynności i wpisanie mnie jako właściciela do księgi wieczystej. Czy dziadek rzeczywiście nie jest właścicielem tych działek?
W pierwszej kolejności należy wyraźnie podkreślić, że każda umowa, której przedmiotem jest przeniesienie prawa własności do nieruchomości (np. sprzedaż, darowizna nieruchomości), musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Brak wskazanej formy umowy powoduje bezwzględną nieważność tak zawartej umowy (art. 158 k.c. w związku z art. 73 § 1 k.c.). Obrazowo ujmując, zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, nie powoduje przejścia prawa własności na kupującego, co oznacza, że sprzedający, który rzekomo sprzedał nieruchomość, w świetle prawa nadal jest jej właścicielem. Bez znaczenia pozostaje tutaj fakt – chociaż powszechnie niegdyś spotykany -, że pod umową tą podpis złożyli urzędnicy gminy.
Na rzecz osoby nie będącej właścicielem, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie, sąd wieczystoksięgowy nie jest władny dokonywać wpisu prawa własności. Poza powyższym, bardzo istotnym z tego punktu widzenia, jest przepis art. 31 § 1 ustawy „o księgach wieczystych i hipotece” (Dz.U. z 2013r., poz. 707 z późn. zm.), który ogólnie stanowi, że minimalnym wymogiem dla dokonania wpisu w księdze wieczystej jest posiadanie dokumentu z podpisami notarialnie poświadczonymi. Waloru takiego dokumentu z pewnością nie ma umowa, na której podpisy składają pracownicy samorządowi.
W takiej sytuacji, możliwym jest jedynie złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Dla stwierdzenia zasiedzenia koniecznym jest: 1) posiadanie samoistne nieruchomości, oraz 2) nieprzerwany okres posiadania: 20 albo 10 lat jeżeli posiadacz odznacza się dobrą wiarą i 30 albo 20 lat, jeżeli jest w złej wierze. Zgodnie z jednolitym poglądem Sądu Najwyższego, osoba, która zawarła umowę sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej, jest posiadaczem w złej wierze. Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie nieruchomości wynosi 2000 zł.
EWENTUALNE PYTANIA, W CELU UDZIELENIA ODPOWIEDZI NA ŁAMACH PORTALU, CZYTELNICY MOGĄ KIEROWAĆ BEZPOŚREDNIO NA ADRES E-MAIL: prawnik-chelm@wp.pl
Tomasz Gabrylewicz – prawnik
Pl. Kupiecki 10, 22 – 100 Chełm
e-mail: prawnik-chelm@wp.pl
tel.: 883 001 676