Umowa przedwstępna to zwykle, jeden z pierwszych kroków nabycia własności nieruchomości, rzadziej ruchomości czy innych praw majątkowych.
Jest to formalny wymóg postępowania bankowego w celu uzyskania kredytu. Umowa przedwstępna musi zawierać najważniejsze postanowienia przyszłej umowy (istotne warunki umowy):
- określenie przedmiotu umowy,
- wysokość umówionej ceny.
Dla swojej ważności i skuteczności umowa przedwstępna nie musi wskazywać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku do wyznaczenia odpowiedniego terminu może dojść w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, jeżeli to nie nastąpi wówczas nie będzie można żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?
W czasie zawarcia umowy przedwstępnej, jako jej zabezpieczenie, kupujący zwykle przekazuje sprzedającemu jakąś kwotę pieniężna (w gotówce albo przelewem). Często zamiennie używa się, na jej określenie, nazwy zadatek albo zaliczka. Obie wartości są, co do zasady, zaliczane na poczet ceny kupna, gdy dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej (w niektórych przypadkach zadatek może podlegać zwrotowi).
Różnica staje się jednak oczywista, o ile chodzi o niezawarcie umowy i dlatego istotne może być wyraźne określenie skutków wręczanych kwot.
Zaliczka nie ma regulacji ustawowej. To kwota, która podlega zwrotowi, w całości i bez warunków. Jeżeli przekazane pieniądze maja mieć taki skutek należy to wyraźnie wskazać, ponieważ przepisy przyjmują domniemanie zadatku.
Zadatek ma bardziej skomplikowany charakter, jest określony w przepisach kodeksu cywilnego. Podstawowe znaczenie zadatku jest takie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Rozwiązanie umowy przedwstępnej albo niewykonanie umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności ewentualnie, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony skutkuje obowiązkiem zwrotu zadatku, równocześnie odpada obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.
Forma i skutki umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej: napisana odręcznie albo komputerowo z odręcznymi podpisami obydwu stron (równoznaczna jest forma z podpisem elektronicznym) albo przed notariuszem w formie aktu notarialnego.
Obie te formy mają identyczny cel, jednak inne są ich skutki na wypadek niezawarcia umowy ostatecznej. Gdy umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości (działki, domu, mieszkania) zawarta jest w formie aktu notarialnego strona uprawniona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, ewentualnie w razie braku porozumienia stron skierować sprawę do sądu.
W przypadku umowy zawartej w innej, niż akt notarialny formie możliwe jest wyłącznie żądani odszkodowania – naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie chodzi tu jednak o odszkodowanie pełne, związane z potencjalnym zyskiem, ale o odszkodowanie ograniczone, które nie zawsze odzwierciedla faktycznie poniesioną szkodę.
Czym jest kara umowna?
W związku z tym, że udawadnianie szkody na wypadek zerwania umowy przedwstępnej może być utrudnione warto w umowie przedwstępnej zwrzeć postanowienia o karze umownej.
Kara umowna to oznaczona wartość, albo określony sposób jej liczenia, która ma być zapłacona w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Może to oznaczać w praktyce uproszczony proces sądowy. Jednakże, gdy kara umowa jest w nadmiernej wysokości, sąd ma prawo ją miarkować – czyli ustalić kwotę odpowiednią, według własnego uznania zważywszy całokształt okoliczności danej sprawy.
Roszczenia z umowy przedwstępnej np. prawo żądania zwrotu zadatku przedawniają z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Przy czym nie dotyczy to roszczeń związanych z zaliczką, tu może wchodzić w grę termin 6 letni albo trzy letni (tak w uchwale Sądu Najwyższego z 8 marca 2007 r. ws. III CZP 3/07, w wyroku Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2017 roku, ws. sygn. akt. I CSK 476/17).
Informuję, że publikacja odzwierciedla opinię autora, NIW-CRSO nie jest odpowiedzialne za sposób wykorzystania zawartych w nich informacji.
adwokatka Magdalena Kusik-Balicka
Stowarzyszenie Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie
zadanie publiczne finansowane ze środków NIW-CRSO
