Porady prawne: Co zrobić, gdy słupy czy rury uniemożliwiają zabudowę działki?

Na nieruchomościach często usytuowane są urządzenia czy instalację służące do dostarczania: gazu, wody czy też energii elektrycznej. W wielu przypadkach albo już nastąpiło albo w najbliższym czasie nastąpi zasiedzenie służebności przez przedsiębiorstwo przesyłowe.

Reklamy

Sytuacja prawna urządzeń zwykle przedstawia się tak, iż stanowią one część przedsiębiorstwa przesyłowego (zakładu energetycznego, gazowni), zostały wybudowane w latach 90-tych, albo wcześniej przez przedsiębiorstwa państwowe, a następnie przejęte przez spółki Skarbu Państwa. Zdarza się, iż zajęcie nieruchomości na cele budowlane nastąpiło bez tytułu prawnego (bez zgody właściciela). Aktualnie sytuacja jest inna bowiem zacznie trudniej jest realizować inwestycję bez wypełnienia wszystkich wymaganych warunków.

Wracając jednak do pobudowanych instalacji. Właściciel musi wiedzieć, iż przysługuje mu pewne prawa określone w przepisach prawa cywilnego.

Prawo żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości. Jest to świadczenie pieniężne, które ma obowiązek zapłacić przedsiębiorca przesyłowy za cały czas za jaki korzysta z nieruchomości (oczywiści biorąc pod uwagę przedawnienie ). Wyliczenie tego wynagrodzenia zawsze jest kwestią indywidualną. Bierze się tu pod uwagę powierzchnię zajętą oraz niezbędną do korzystania z urządzenia (instalacji), sposób ingerencji (uciążliwości) w prawo własności, wpływ na obniżenie wartości nieruchomości, a także wysokość cen umownego korzystania z podobnych nieruchomości w danym regionie (dzierżawa, najem).

Prawo żądania usunięcia albo zmiany przebiegu instalacji. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe (jego poprzednik prawny) nie ma tytułu prawnego do nieruchomości (np. nie została zawarta umowa o ustanowienie służebności przesyłu, albo takie prawo nie zostało ustanowione przez sąd) wówczas można domagać się usunięcia uciążliwej instalacji albo zmiany jej przebiegu. Nie zawsze takie żądania będą uznane za zasadne, bowiem w każdym przypadku badać należy, czy takie żądanie nie stanowi nadużycia prawa. Jednak, gdy dana instalacja wpływa tak na daną nieruchomość, iż traci ona znaczenie gospodarcze wówczas postępowanie staje się zasadne. Prawo takie może przysługiwać również wtedy, gdy służebność została już ustanowiona, w takiej jednak sytuacji żeby zmienić przebieg służebności właściciel może zostać zobowiązany do poniesienia kosztów w całości albo w części. Odmiennym przypadkiem jest prawo żądać usunięcia instalacji, gdy służebność wygasła tzn. nie byłą wykonywana przez 10 lat.

Prawo żądania ustanowienia służebności przesyłu. Ustanowienia, za wynagrodzeniem, albo bez wynagrodzenia szczególnego prawa do władania nieruchomością na określonych zasadach może żądać nie tylko przedsiębiorstwo przesyłowe, ale również właściciele nieruchomości. W takiej sytuacji strony maja możliwość ustanowić prawo w czynności przed notariuszem (oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności przesyłu musi mieć formę aktu notarialnego), albo przed sądem. W obydwu przypadkach, jeżeli właściciel z tego nie rezygnuje, konieczne jest określenie wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Zaznaczyć jednak należy, iż jest to wynagrodzenie jednorazowe. Wyliczenie tej wartości następuje w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, obszar zajęty i konieczny do korzystania z infrastruktury i inne okoliczności mające związek z konkretną nieruchomością czy też infrastrukturą.

Każdy właściciel nieruchomości zajętej pod instalacje przesyłowe musi jednak wiedzieć, iż nawet, jeżeli dane urządzenie zostało wybudowane bezprawnie (bez zgody, bez negocjacji, bez stosownych odszkodowań) przedsiębiorstwo przesyłowe może uzyskać prawo służebności w drodze zasiedzenia w wyniku posiadania w sposób nieprzerwany przez czas 20 lat albo 30 lat. Niektóre działania właściciela przerywają bieg tego zasiedzenia. Zasiedzenie oznacza, iż powstaje prawo do korzystania z nieruchomości przy czym właściciel traci możliwość żądania wynagrodzenia za ustanowienie służebności czy też wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego własności.

Trzeba jednak wiedzieć, iż w wielu przypadkach zasiedzenie jeszcze nie nastąpiło i jest to ostatni dzwonek do dochodzenia swoich praw.

adwokat Magdalena Kusik-Balicka

Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK

22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36

www.dabekkusik.pl

we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie oraz
Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie