W 1983 roku moi dziadkowie kupili od ludzi z sąsiedniej wsi pole o powierzchni 3,5 ha. Umowa zawarta została w zwykłej formie pisemnej, a na niej podpisy złożyli moi dziadkowie jako kupujący, a także sprzedawcy, świadkowie i sekretarz gminy. Chcieliśmy uregulować kwestie prawne i wpisać tę nieruchomość do księgi wieczystej, ale dostaliśmy informację, że dziadkowie nie są właścicielami ziemi, za którą zapłacili.
Pytanie:
W 1983 roku moi dziadkowie kupili od ludzi z sąsiedniej wsi pole o powierzchni 3,5 ha. Umowa zawarta została w zwykłej formie pisemnej, a na niej podpisy złożyli moi dziadkowie jako kupujący, a także sprzedawcy, świadkowie i sekretarz gminy. Chcieliśmy uregulować kwestie prawne i wpisać tą nieruchomość do księgi wieczystej, ale dostaliśmy informację, że dziadkowie nie są właścicielami ziemi, za którą zapłacili.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku niezachowania przepisanej przez prawo formy szczególnej, umowa taka uznawana jest za nieważną i nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Oznacza to zatem, że osoba wymieniona jako nabywca nieruchomości w umowie pisemnej sprzedaży nieruchomości, pomimo tego, że zapłaciła całość ceny nabycia i weszła w posiadanie nieruchomości nie jest jej właścicielem.
Z punktu widzenia ksiąg wieczystych wpis takiej osoby jako właściciela jest z dwóch przyczyn niemożliwy. Po pierwsze, osoba taka nie jest w świetle przepisów prawa uznawana za właściciela. Po drugie, wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Za taki dokument nie można uznać umowy, na której podpis złożył sekretarz gminy, czy inny urzędnik.
Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku tak zawieranych umów, a następnie posiadaniu rzeczy przez potencjalnego nabywcę, istnieje możliwość ich zasiedzenia. Aby tak się stało, osoba, która nabyła nieruchomość bez wymaganej prawem formy aktu notarialnego winna ją posiadać samoistnie co najmniej 30 lat. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego osoba, która nabyła nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego uznawana jest za posiadacza samoistnego w złej wierze, stąd też nabycie przez nią własności w drodze zasiedzenia dopuszczalne jest zasadniczo po 30 latach, a nie jak ma to miejsce w przypadku posiadacza w dobrej wierze, z upływem 20 lat. Warto zaznaczyć na koniec, że okresy potrzebne do zasiedzenia od 1965 roku do 1990 roku wynosiły jedynie 10 lat przy dobrej wierze i 20 lat przy złej wierze.
EWENTUALNE PYTANIA CZYTELNICY MOGĄ KIEROWAĆ BEZPOŚREDNIO NA ADRES E-MAIL:prawnik-chelm@wp.pl
Tomasz Gabrylewicz – prawnik
Pl. Kupiecki 10, 22 – 100 Chełm
e-mail: prawnik-chelm@wp.pl
tel.: 883 001 676