Zawierając umowę dzierżawy na czas określony należy pamiętać o jednej ważnej zasadzie. Skoro zawierasz taką umowę, oznacza to, że chcesz, aby obowiązywała ona przez okres z góry określony w tej umowie.
Oznacza to, że umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony nie można wypowiedzieć w każdym momencie jej obowiązywania. Ograniczenie to dotyczy zarówno osoby biorącej grunty w dzierżawę (dzierżawcy), jak i oddającego grunty w dzierżawę (wydzierżawiającego).
Umowa dzierżawy zawarta na czas określony może być wypowiedziana wyłącznie w przypadkach, które:
1) przewidują odpowiednie przepisy prawa (np. w przypadku zalegania przez dzierżawcę z zapłatą czynszu dzierżawy) albo
2) przewidziane zostały bezpośrednio w treści umowy dzierżawy.
Oznacza to tym samym, że w razie braku zajścia określonych w przepisach prawa lub umowie dzierżawy wypadków, których zaistnienie będzie upoważniało strony do wypowiedzenia umowy dzierżawy, jej wypowiedzenie będzie niemożliwe.
Kodeks cywilny przewiduje prawo wprowadzenia do umowy dzierżawy możliwości wypowiedzenia tej umowy „w wypadkach określonych w umowie”.Umowa dzierżawy powinna wyraźnie określać w jakich konkretnych sytuacjach może dojść do wypowiedzenia umowy. W sytuacji gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, wówczas druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony, a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważeniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki.
Dodatkowo, zajście tej przesłanki powinno być możliwe do obiektywnego ustalenia przez osoby trzecie. Oznacza to, aby inne osoby realnie oceniając zaistniałą sytuację, mogły mieć możliwość dokonania oceny, czy dana sytuacja rzeczywiście zachodzi czy też nie zachodzi.
Zawierając umowę dzierżawy należy więc pamiętać, że sam fakt wprowadzenia do umowy dzierżawy jakiegokolwiek postanowienia (na przykład przewidującego przyczyny wypowiedzenia umowy) nie gwarantuje, że będzie ono w pełni skuteczne. O możliwości wyegzekwowania umowy nie decyduje bowiem wcale treść umowy dzierżawy, ale zgodność treści umowy dzierżawy z przepisami prawa. Jeżeli w umowie dzierżawy znajdą się postanowienia sprzeczne z przepisami prawa, nie będzie można ich wyegzekwować.
A co z możliwością wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony w sytuacji zbycia dzierżawionej nieruchomości?
Właściciel może sprzedać grunt, mimo że jest on w dzierżawie. Według kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje na miejsce zbywcy.
Oznacza to, że nowy właściciel z mocy prawa przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego). Należy wyraźnie podkreślić, że dotyczyto zbycia dzierżawionej ziemi zarówno na podstawie odpłatnej, jak i nieodpłatnej czynności prawnej (np. darowizny).
Nabywca ma możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntów rolnych z zachowaniem ustawowych terminów. Jednakże z prawa tego nie może skorzystać, gdy umowę zawarto na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a ziemię dzierżawcy wydano.
Kiedy mamy do czynienia z datą pewną. Nie ma wątpliwości, że wówczas gdy umowę podpisano przed notariuszem (podpisy notarialne poświadczone) czy też wójtem gminy. Sprawa jest też jasna, gdy dzierżawę nieruchomości wpisano do księgi wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków. Za urzędowe poświadczenie, czyli tzw. datę pewną, uznaje się również sytuację, w której dzierżawca jest płatnikiem podatku rolnego i otrzymuje nakaz zapłaty.
Reasumując, jeżeli właściciel sprzedał dzierżawione grunty osobie trzeciej, a umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony, z datą pewną i ziemię wydano dzierżawcy, nowy właściciel nie może swobodnie wypowiedzieć kontraktu.
radca prawny Małgorzata Dąbek
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowie