Wydzierżawianie na długie okresy czasu nieruchomości rolnych podmiotom, które na dzierżawionych działkach instalują panele farmy fotowoltaiczne jest coraz bardziej popularne. Czy jednak taka współpraca w długim okresie czasu jest korzystna dla wydzierżawiającego? Na co powinien zwrócić uwagę właściciel gruntu decydując się na podpisanie umowy z firmą chcącą wydzierżawić jego grunty?
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na przedmiot dzierżawy czyli za jaką powierzchnię płaci dzierżawca. Często proponowane umowy określają, że czynsz dzierżawny płacony jest wyłącznie za powierzchnię efektywnie wykorzystywaną czyli za powierzchnię zajętą pod panele, a nie za cała działkę. Jest to niekorzystne dla wydzierżawiającego zwłaszcza w sytuacji gdy panele zlokalizowane są na środku działki, tworząc kliny lub inne utrudnienia przede wszystkim dla prowadzenia produkcji rolnej.
Po drugie szczególnie dokładnie należy przyjrzeć się przepisom dotyczącym czynszu dzierżawnego. Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na to od kiedy czynsz dzierżawny będzie płatny. W proponowanych umowach często znaleźć można postanowienia, z których wynika, że czynsz należy się dzierżawcy dopiero od dnia rozpoczęcia budowy lub wybudowania farmy lub jej uruchomienia, a nie od dnia zawarcia umowy. Ponadto często termin rozpoczęcia i zakończenia prac, a nawet rozpoczęcia procedur związanych z uzyskaniem stosownych pozwoleń, nie jest określony, przy czym w umowach często zastrzeżone jest, że dzierżawca nabywa prawo do dysponowania nieruchomością już od dnia zawarcia umowy.
Mieć należy także na uwadze klauzulę waloryzacyjną, czyli uwzględnienie stopy inflacji. Nominalna stawka czynszu, która zapisana zostanie w umowie za kilkanaście lub kilkadziesiąt lat nie będzie warta tyle samo co obecnie.
Kluczową kwestię stanowi także podatek od nieruchomości, podatek dochodowy i podatek rolny oraz fakt, że zmiana użytkowania gruntów znaczne podniesienie stawkę podatków. Podpisując umowę na budowę farmy fotowoltaicznej, należy mieć świadomość, że w związku z tym mogą pojawić się opłaty administracyjne, np. wyłączające grunt z produkcji rolnej. Dlatego też w umowie powinien znaleźć się zapis, że to dzierżawca zobowiązany jest do zapłaty wszelkich należności publicznoprawnych związanych z inwestycją. Kwestie dotyczące podatków za dzierżawę nieruchomości rolnych pod fotowoltaikę zostały przedstawione w jednym ze wcześniejszych artykułów (https://lubiehrubie.pl/powiat/porady-prawne-podatki-za-dzierzawe-nieruchomosci-rolnych-pod-fotowoltaike/).
Z punktu widzenia wydzierżawiającego niezwykle istotną częścią umowy są postanowienia dotyczące możliwości jej rozwiązania. Umowy, które zawierane są na czas określony, wypowiedzieć można jedynie na warunkach w niej wymienionych. Podpisując więc umowę z inwestorem właściciel nieruchomości powinien zabiegać o wpisanie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przez strony w określonych sytuacjach.
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że inwestorzy proponują bardzo korzystne warunki finansowe, jednak wzory umów dzierżawy budzą wiele wątpliwości. Właściciele nieruchomości zatem powinni bardzo szczegółowo przeanalizować treść umowy, a najlepiej skonsultować ją z prawnikiem.
radca prawny Małgorzata Dąbek
Kancelarie Adwokatów i Radców Prawnych DĄBEK & KUSIK
22-500 Hrubieszów, ul. Rynek 36
we współpracy ze Stowarzyszeniem Sołtysów Gminy Hrubieszów w Hrubieszowieoraz Stowarzyszeniem Inicjatyw Wschodnich w Hrubieszowie
Zobacz też:
Porady prawne: Ulga mieszkaniowa w PIT na pralkę i szafę wnękową
Porady prawne: Ulga mieszkaniowa w PIT na pralkę i szafę wnękową
